Як не розвалити власний будинок: найважливіші правила термомодернізації

В Україні зараз активно відбувається термомодернізація багатоквартирних будинків. Енергоефективні заходи, від найпростіших – заміни вікон чи дверей у під’їздах – і аж до найскладніших – удосконалення системи опалення або утеплення фасадів, дуже часто співфінансує держава та місцева влада.

Аби отримати фінансову допомогу від держави (так звані "теплі кредити"), на яку в 2018 році передбачено понад 190 млн грн, у багатоквартирному будинку необхідно створити ОСББ, адже підтримка надається лише організованим співвласникам.

Однак для того, аби ефективно модернізувати будинок, одної лише допомоги замало. Необхідний ретельний контроль з боку ОСББ за усіма процесами модернізації. Необхідне також розуміння, що без початкового етапу – професійного енергоаудиту, про який уже писав Обозреватель , – за енергоефективність не варто і братися. Інакше – можна наробити помилок, які обернуться мільйонними збитками для ОСББ та не забезпечать бажаних результатів. Про це докладніше і на конкретних прикладах – мова піде далі у статті.

Читайте: Суди, мітинги, полюбовні домовленості: як ОСББ вирішують конфлікти

Що робити, аби пінопласт не обвалився на голову?

Впровадження заходів з енергоефективності потебує чіткого дотримання технологій та послідовності виконання дій. Особливо це стосується багатоквартирних будинків зі складними інженерними мережами, втручання в роботу яких має бути добре продуманим. Тому будь-яка самодіяльність тут – завжди за межею фолу.

Доктор технічних наук, директор ДП "Державний науково-дослідний інститут будівельних конструкцій" Геннадій Фаренюк наголошує, що термомодернізація "через знайомих" і без належного контролю майже завжди завершується невдачею, що обертається значними збитками. Описуючи випадок однієї з київських висоток, він розповів: "ОСББ вирішило утеплити свій будинок, але не звернулося до спеціалістів. Воно взяло і найняло якусь бригаду. Бригада купила пінополістирол, армувальні сітки, ґрунтовку та інші необхідні матеріали. Але як це все працюватиме разом нікому ж не відомо. І, як правило, це разом не працює. Необхідно підходити до утеплення будинку тільки на основі проекту. А проект завжди повинен ґрунтуватися на розрахунках теплових характеристик, характеристик вологості".

При цьому, експерт наголосив, що навіть товщина та щільність пінополістиролу тут відіграють значну роль. Він навів приклад іншого багатоквартирника, утеплення якого зробили орієнтовно 10 років тому. Оскільки багатоповерхівку обслуговує ЖЕК, то контролю за роботою монтажників, швидше всього, не було. Мешканців питання якості теж не хвилювало, адже вони ці роботи не оплачували. До того ж, утеплення зробили 50-міліметровим пінопластом, а для такого будинку потрібно було як мінімум 120 міліметрів.

"Це взагалі не теплоізоляційний матеріал, це пакувальний матеріал! І коли у нас ось такими пакувальними матеріалами утеплюють наш будинок, це призводить тільки до одного, до того, що будинок стає небезпечним", – наголосив Геннадій Фаренюк.

Так, зрештою, і сталося. На фасаді видно поодинокі точкові сліди плям від клею [на фото]. Це свідчить про те, що листи пінопласту не приклеювалися суцільно до фасаду. Також добре видно, що тут економили і на дюбелях. Тож між фасадом та утеплювачем гуляв вітер, а згори потрапляла вода. Взимку вода замерзала і, розширюючись, поступово відривала утеплювач. При першому ж сильному пориві вітру він упав. Свідки обвалу кажуть, що пінопласт на дотик був дуже крихкий. А значить, на ньому зекономили.

Читайте: Тарифи на світло в Україні: ЗМІ повідомили про подорожчання

При виборі пінопласту для зовнішнього утеплення необхідно звернути увагу на маркування з вказаною щільністю та товщиною плити, стандартами її виготовлення, а також інформацію про виробника. Наприклад, для так званої плити пінопласту "25-ки" (група ПСБ-25) допустимим показником щільності є 16-25 кг/м3. Цим діапазоном часто користуються недобросовісні виробники. Під виглядом 25-ки вони роблять "полегшену" плиту з щільністю 16 кг/м3, яка за характеристиками вже ближче до групи пінопласту ПСБ-15. А от продають таку плиту за цінами покращеного варіанту.

Окрім щільності та товщини пінопласту велику роль при утепленні фасадів відіграють і якість допоміжних матеріалів – наприклад, сітки. На це вказує і досвідчений голова правління ОСББ "Роксоляни, 57" Василь Прусак. Він проводить модернізацію свого будинку з 2009 року і стикався з різними випадками недобросовісності підрядників. "Використовують неякісні сітки. Наприклад, одна зараз коштує в середньому 7 грн за м2, а в них на фірмі – 15. Ну, ніби невелика різниця, а та сітка розчиняється повністю в клеї, який є хімічним. І потім вона не стає арматурою і не утримує пінопласт”.

На думку експертів, це відбувається тому, що нерідко компанії використовують полімерну сітку, яка не призначена для проведення робіт з зовнішнього утеплення будівель. Однак, навіть ця порада досвідченого керівника ОСББ нині радше підказує, де ще підрядник може обманути. Адже для повноцінної модернізації будинку варто спочатку провести енергоаудит, де у кінцевому звіті буде докладно розписано параметри усіх матеріалів та обладнання, які варто використовувати при модернізації конкретного будинку. Це убезпечує від невдалої самодіяльності.

Читайте: Тарифи на тепло в Україні: як зменшити рахунок за опалення

Тож варто почати з енергоаудиту та визначити порядок впровадження енергоефективних заходів для багатоквартирного будинку. Голова ОСББ має приділити увагу роботам з проектування та технічній документації, погодити її з постачальниками послуг або відповідними державними органами. Також варто запросити спеціаліста, який би здійснював незалежний технічний нагляд.

Довіряй, але перевіряй: чому це правило актуальне для ОСББ?

Наробити помилок без належної уваги до деталей можна і при налаштуванні системи опалення, як сталося свого часу в київському ОСББ "Замок Лева". Перед початком опалювального сезону 2014-2015 років тут встановили повітряні теплові насоси. Вони мали частково підігрівати теплоносій для системи опалення, тобто потенційно скорочувати рахунки мешканців будинку за опалення. Проте сталося зовсім не так, як гадалося...

Такі теплові насоси працюють за принципом кондиціонера, тільки навпаки. Вже перші морози стали перевіркою для додаткового опалення. Уявіть собі здивування мешканців, коли вже при -5 теплові насоси перестали працювати. В результаті чимало квартир опинилося без опалення та гарячої води. А коштувало це обладнання майже 2 мільйони гривень!

З'ясувалося, що для будинку придбали застарілу техніку. Холодоагент, який у цих насосах використовувався, Євросоюз заборонив ще в 2010 році. Не було й проекту на встановлення такого обладнання. Теплові насоси не проходили жодної експертизи. Відсутні й акти прийому-передачі робіт.

Виявилося, що голова правління ОСББ "Замок Лева" сама прийняла рішення про придбання цих теплових насосів та витратила на них суму, яка втричі перевищує річний бюджет ОСББ. При чому, це питання на розгляд загальних зборів та правління навіть не виносилося.

Читайте: Скандал у Києві: комунальники закрили в підвалі керівництво ОСББ

Тому на початку 2016-го голову правління ОСББ переобрали, відключили теплові насоси, які повноцінно так і не запрацювали, та протягом 3 місяців реанімували централізовану систему опалення. Зараз усі роботи закінчено і все приведено до ладу. Новий опалювальний сезон для цього будинку розпочався вчасно. Але в історії з тепловими насосами крапку ставити ще рано, адже ще й досі тривають суди з компанією, яка продала та встановила це обладнання.

Однак, навчившись на власних помилках, висновки для себе в цьому ОСББ зробили. Тепер усі важливі проекти обов'язково виносяться на загальні збори. Обговорюють, дискутують і спільно приймають рішення. Так було, зокрема, коли у 2017 році ОСББ "Замок Лева" взяло участь у київській міській програмі "70/30". Об'єднання співвласників модернізувало за свої кошти освітлення та замінило третину дверей в під'їздах. Решту, тобто дві третини дверей -- оплатив столичний бюджет. Докладніше про цю історію – в сюжеті програми "ТВІЙ ДІМ":

Тож які висновки має зробити з цих не надто оптимістичних історій голова правління ОСББ, а також усі співвласники багатоквартирного будинку (адже й голову варто контролювати)? Ключові з них ми відобразили в інфографіці:

Стаття підготовлена в рамках спільного проекту "Обозревателя" та Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" "Комфортні ЖКГ-лайфхаки".