Як здати квартиру в "хороші руки" й без настирливих рієлторів: що потрібно знати українцям

У Києві щомісяця в оренду здається 1-1,5 тис. квартир. І за статистикою, в кожної сотої спостерігаються проблеми – орендарі можуть зіпсувати майно і втекти без попередження, затримувати оплату і просити розстрочку або завести тварину без дозволу власників квадратних метрів.

Найчастіше житло здається через рієлторів, які беруть комісію – половину розміру орендної плати за місяць. Але ніякої реальної відповідальності в тому разі, якщо виникнуть проблеми, вони не несуть.

OBOZREVATEL опитав експертів і дізнався, яких правил треба дотримуватися, здаючи житло в оренду, щоб не потрапити в халепу.

Як визначити вартість оренди?

"Щоб відповісти на це запитання, треба переглянути оголошення про здавання житла в цьому ж будинку й на сусідніх вулицях. Багато хто орієнтується на поради рієлторів, але я б не радив цього робити. Їм вигідно, щоб ціна була нижчою за ринкову, і тоді житло можна швидко здати в оренду. Але це не в інтересах власника квартири", – говорить рієлтор на ім'я Владислав, який спеціалізується на оренді житла.

Щоб швидко знайти орендарів, досить встановити ціну на 500 грн нижчу, ніж у конкурентів, радить фахівець із нерухомості.

Середній термін здачі ліквідної квартири в Києві – два тижні. Якщо за цей час не було жодного перегляду і всього кілька звернень від рієлторів, значить, ціна завищена. І потрібно знизити її на 500-1000 грн. Важливо пам'ятати, що плата за оренду квартири вказується без розміру комунальних послуг, і це потрібно обов'язково прописати в оголошенні.

Зазвичай додатково орендодавець просить внести страховий платіж у розмірі місячної плати. Ця сума повертається після того, як орендар передає ключі від квартири.

Де шукати орендарів?

Квартиру вдасться здати швидше в тому разі, якщо зробити це самому, без рієлтора. Потенційні орендарі часто не хочуть платити чималу комісію і обходять оголошення з посередниками стороною. Наприклад, якщо квартира здається в оренду за 10 тис. грн на місяць, то, орендуючи її, потрібно відразу заплатити 10 тис. грн (плата стягується на місяць вперед), ще 10 тис. грн страхового платежу та 5 тис. грн – за послуги посередника. Разом викласти доведеться 25 тис. грн.

Позбутися від рієлторів не так просто. Вони часто передруковують оголошення без попиту і в них вказують свій номер телефону. Що робити в таких випадках? Можна розмістити повідомлення в Facebook-групі "Ріелтор.Зло", а на спеціалізованих сайтах оскаржувати кожне оголошення від імені рієлтора. Але в цьому разі краще нанести номер телефону на фото, зробити скрини й тоді розміщувати їх на різних майданчиках.

Велику увагу потрібно приділити фото квартири. На них не повинно бути особистих речей, а самі знімки краще зробити яскравими. Це привертає увагу. Деякі орендодавці навіть запрошують професійних фотографів, які знімають житло з вигідного ракурсу.

Як оцінити орендарів?

Орендодавців, які здають житло в оренду, зазвичай додають у закриті групи власників квартир. І там можна знайти багато корисної інформації – договори оренди, а також ознайомитися з чорним списком орендарів. У більшості випадків оцінювати людей, які приходять на перегляд, доводиться на око.

"Я здавав квартиру в новому будинку за 12 тис. грн на місяць і до мене на перегляд прийшов рієлтор із дівчиною-орендарем з Еквадору. Вона не зняла взуття і ходила по квартирі в брудних черевиках, зажадала знизити орендну плату й докупити мікрохвильовку. А також захотіла взяти з притулку собаку і привезти її у квартиру з новим ремонтом. До того ж вона майже не говорить англійською. Зрозуміло, що ми їй відмовили", – описує свою ситуацію в одній із таких закритих груп орендодавець на ім'я Микола.

Окреме питання – чи дозволяти приводити у свою квартиру тварин. У цій ситуації досвідчені орендодавці пропонують збільшити заставну суму удвічі на той випадок, якщо кіт чи собака зіпсує меблі або техніку. До того ж це питання треба обговорити ще на етапі переговорів.

Чи варто укладати договір?

Більшість власників укладають договір оренди квартири, в якому прописують усі важливі питання – дату оплати, причини для виселення, доступ у квартиру й інші, каже керівний партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. "Там же вписуються всі паспортні дані учасників угоди, яка зазвичай укладається на пів року-рік і є легітимною для суду", – говорить він.

Більшість людей, які здають житло, не платять податки, говорить Костецький. Адже доведеться платити 19,5% від вартості оренди, з яких 18% – прибутковий податок, а 1,5% – військовий збір. Тобто якщо плата становить 10 тис. грн на місяць, то державі доведеться віддати 1,95 тис. грн на місяць. Є і другий варіант – зареєструвати приватну особу-підприємця другої групи і тоді платити єдиний соціальний внесок у розмірі 1,32 тис. грн і 1,2 тис. грн єдиного податку на місяць.

Зараз у державних органів немає реальних механізмів змусити орендодавців платити податки: свідоцтва сусідів, та й самих орендарів, не є для податкової інспекції доказом. Документально підтвердити факт передачі грошей зазвичай неможливо – більшість орендодавців беруть плату готівкою й не пишуть ніяких розписок.

Як контролювати стан квартири?

Ідеальний варіант – подружитися з сусідами, консьєржкою і попросити їх повідомляти в разі виникнення проблем. Наприклад, якщо у квартирі регулярно збираються натовпи людей і гуляють до пізньої ночі, курять або орендарі вирішили завести тварину без попередження, досвідчені орендодавці радять раз на місяць відвідувати квартиру і оглядати, у якому стані перебувають меблі й техніка.

Застрахувати майно у квартирі неможливо, але ось купити поліс на випадок затоплення або пожежі – варто. Його ціна не перевищує 1 тис. грн на рік, і він знадобиться в тому разі, якщо орендарі завдадуть шкоди і втечуть. Також краще контролювати показання лічильників і забирати квитанції про сплату за комунальні послуги. Інакше гасити борги доведеться самостійно.