В Україні створять чорний список ЖК: навіщо це потрібно і на що чекати інвесторам

В Україні, за різними оцінками, недобудовані і вчасно не введені в експлуатацію близько 5 000 багатоповерхівок. Кожен десятий будинок побудований з порушеннями вимог та закону. Проблему недобудов у країні не вирішували тривалий час. Тепер Кабмін зробив перший крок на цьому шляху – створить чорний список житла, яке не прийняли в експлуатацію. Такі списки місцева влада має сформувати до 15 квітня і надати їх Міністерству розвитку громад та територій до 15 травня 2022-го.

Навіщо це потрібно і чого в такому разі чекати інвесторам проблемних ЖК – дізнавався OBOZREVATEL.

Які будинки вноситимуть до списку?

Скільки недобудованих будинків в Україні та в якому вони стані, поки що сказати складно. Експерти наводять різні цифри. Наприклад, архітектор і активіст Віктор Глеба стверджує, що проблемних будівель у нас близько 5 000. За його словами, майже кожна 5-та багатоповерхівка – недобудова.

Щоб дізнатися, скільки недобудов насправді, в уряді запланували деяку "інвентаризацію". Кабінет міністрів передбачив низку критеріїв, виходячи з яких житлові будинки, які не ввели в експлуатацію, вноситимуть у своєрідний чорний список. Туди включать об'єкти, які:

• належать до об'єктів будівництва із середніми (СС2) та значними наслідками (СС3) – від 5 поверхів та вище;

• фінансування будівництва здійснювалося з використанням залучених коштів фізичних та/або юридичних осіб;

• об'єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію згідно з договорами, якими залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, або згідно з проєктною документацією;

• будівельні роботи на об'єкті будівництва не проводяться більш ніж два останніх роки.

Про старт формування списку місцева влада має повідомити громадян до 25 грудня. Подавати до нього інформацію можуть як фізичні, так і юридичні особи. Житло в тих будинках, які потраплять до переліку, може значно подешевшати.

Зрозуміло, цей перелік не буде містити всіх довгобудів, адже кожен випадок – унікальний і може не потрапити під критерії. Бувають випадки, коли за документами має бути побудований будинок на 3-4 поверхи, а за фактом будується на 12, або навколо будівництва йде тільки імітація робіт. Але інвесторам, які переживають, чи потрапить їхній будинок у список, варто спершу дізнатися, навіщо цей перелік і що далі буде з довгобудами.

Навіщо потрібний список?​​​

На кожен із будинків у переліку має бути заведена справа, яка містить, за наявності, інформацію про технічний стан об'єкта, кількість мешканців, дані про замовника, причину призупинення будівництва тощо. Фактично в ній зібрано повну інформацію. Але навіщо це Міністерству? Чи добудовуватимуть вони ці будинки? Цього в уряді поки що не оголосили.

За словами юриста та консультанта з нерухомості Івана Кудояра, такий список створюється не так для того, щоб виявити проблемні будівництва, а для того, щоб зібрати податки. На його думку, це перший крок до створення реєстру нерухомості, що будується.

"Спочатку буде реєстр будинків, що будуються, потім реєстр квартир. Про реєстр квартир, що будуються, йдеться давно. Він дозволить Кабінету міністрів контролювати забудовника, щоб не було подвійних продажів. Але це робиться не стільки, щоб допомогти інвесторам, а щоб було зрозуміло, скільки будується квартир, за яку вартість вони продаються та скільки стягувати податків. Тут йдеться про інтереси держави", – каже Кудояр.

Водночас Глеба впевнений: створювати такий список зусиллями місцевої влади всієї країни немає сенсу. Адже вся інформація з будівництва вже є в ДІАМ (колишня ДАСІ), і її можна було б систематизувати набагато швидше.

Що робитимуть зі списком далі?

За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрія Піти, формування переліку недобудов – це лише перший крок на шляху вирішення проблеми. Далі потрібна "дорожня карта" після завершення цих об'єктів. Піта бачить її так:

• Проведення технічного, юридичного та фінансового аудиту з розрахунком кошторису завершення будівництва того чи іншого об'єкта.

• Підтвердження кількості громадян, які вклали кошти у той чи інший об'єкт та розроблення механізму безпроблемного отримання ними квартир після закінчення будівництва.

• Вирішення земельних питань, дозволів на будівництво, під'єднання до інженерних мереж: якщо, наприклад, будівництво велося незаконно або з порушеннями.

• Залучення девелоперів до добудови того чи іншого об'єкта взамін на різного роду преференції, як виділення окремих ділянок під їхні майбутні проєкти.

• Залучення комерційних чи інших кредитних організацій надання пільгових кредитів на завершення проєкту.

• Розробка механізмів інвестиційних конкурсів, у яких головними зобов'язаннями забудовника стали б регламентація термінів будівництва, фінансові й технічні можливості компаній з добудови та контролю над самим будівництвом.

• Розробка ефективних механізмів для уникнення появи нових недобудов.

"Хочу зазначити, що наразі більшість новобудов здають із недотриманням графіка: затримка становить від 3 місяців до 1,5 року, – розповідає Піта. – Причин тому кілька: девелоперські прорахунки чи непрофесійний менеджмент, проблеми з місцевими органами влади, минулорічне фіаско реформи ДАСІ, відсутність фінансів (особливо якщо реалізація проєкту ведеться за кошти інвесторів-покупців житла). У будь-якому разі порядок визначення недобудов видається дуже важливим у реформі містобудування і здатний закласти фундамент вирішення проблеми недобудов. Іншого шляху вирішити цю проблему просто немає".

Що далі буде зі списком, чи є якась "дорожня карта" подальших робіт – в уряді наразі не оголошують. Голова партії "Слуга народу", депутатка Олена Шуляк, анонсуючи інвентаризацію довгобудів на своїй сторінці у Facebook, лише зазначила: "Місцеві держадміністрації повинні ретельно вивчити актуальну ситуацію і придумати, що робити з довгобудами, щоб люди нарешті змогли вирішити житлові проблеми".

Чи це означає, що проблему довгобудів хочуть зняти з держави і перекласти на плечі місцевої влади? Глеба впевнений – мета інша. Список формують, щоб виділити найбільш привабливі об'єкти, які можна передати "потрібним" компаніям та закінчити з максимальною вигодою: "Тут хочуть повторити схему "Укрбуду", коли найвигідніші будівництва віддали під добудову за бюджетні гроші. Хтось знову хоче мільярд доларів".

Чого чекати інвесторам?

Поки інвестори недобудованих ЖК думають, чи попадуть їхні будинки в список і чи варто спробувати продати проблемну нерухомість, експерти запевняють: інвесторам інвентаризація поки ніяк не допоможе. Адже навіть якщо будинок потрапить до списку – добудувати його поки що ніхто не обіцяє.

"До чого тут інвестори? – дивується Глеба. – Те, що держава перерахує недобудови, їм не допоможе. У кожного інвестора своя проблема. І що, що буде список? "Аркада" по ньому добудує "Патріотику"? Ні. Насамперед треба було не списки створювати, а посадити тих, хто дав дозволи на реконструкцію туалету із будівництвом ЖК без документів про землевідведення".

Загалом проблема зараз не в самих довгобудах, а в системі, яка дозволяє забудовникам працювати за своїми схемами і в результаті ні за що не відповідати. Тому навіть якщо в Україні створять реєстр недобудов або добудують деякі ЖК за рахунок держави – проблему це не вирішить. Адже поки що влада розв'язуватиме питання з одними комплексами, поряд уже зростатимуть нові.