Блог | Ринок землі в Україні: всі "за" і "проти"

Все пішло від землі. Суспільство, його розвиток і культура залежало і залежить від того, яке ставлення у спільноти до землі. Із втратою землі втратиться те, що віками нас об’єднувало. Земля – це Батьківщина суспільства. Яскравий приклад наслідків втрати землі суспільством – це мільйонний потік українців в якості робочої сили в інші країни.

Сьогодні все, що міг би робити з сільськогосподарською землею її власник, – це володіти і користуватися нею. Але це право через оренду землі втрачено – майже вся земля віддана в оренду, а з цим віддані всі права на неї, бо оренда - це передача права володіти та користуватися. У такій системі навіть вивільнене право розпоряджатися (продавати) землею саме собою стає дуже обмеженим.

Перш за все треба розглянути, яка система відносин на землі існує зараз. Насамперед нас цікавить земля громадян, які набули власності на неї після "розпаювання". Власники цієї землі розпорядилися нею у 2 способи: перший - обробляючи самостійно, одноосібно чи сімейно; і більш масовий, навіть домінуючий, другий – здали в оренду. У першому випадку люди, що обробляють свою землю самостійно, є первинними товаровиробниками.

Як найкраще обробляти землю? Коли земля дає максимальний ефект і не "вбивається"? Це поля оптимального розміру за принципом технологічності. Це можливість забезпечення сівозміни. Це дотримання сучасних технологій.

Читайте: Реформы в Украине: альтернативы нет

Самостійний (одноосібний, сімейний) не забезпечує технологічності, дотримання сучасних технологій. Неможливість отримати повноцінний результат від сівозміни. Це пов’язано з малими площами в обробітку, неспроможністю такого господарства нести накладні витрати на вдосконалення нових технологій. Безумовно, самостійний обробіток дає більше доходу власнику землі, ніж здача її в оренду.

Орендне господарювання ще донедавна передбачало обробіток великих масивів, масивів, які ще залишилися від колишніх колгоспів, і могло забезпечувати і технологічність, і сівозміну, і нові технології. Але ситуація змінюється, і поля починають розбиватися на клапті, утворюючи "шахматки" чи просто дрібніші масиви землі, тим самим ускладнюючи ефективний її обробіток. Цьому сприяє конкуренція між орендарями, поява нових мілких орендарів, які хочуть зростати, та все більше бажання власника обробляти свою землю самостійно. Крім того, орендні відносини не створюють бажання і не дають можливості ставитися до землі як до власної - господарювати на віки. На чужій землі не побудуєш і тебе не профінансують. Прибуток при оренді не усуспільнюється, має низьку схильність до ефективного інвестування.

Таким чином, ми йдемо до відносного спаду ефективності землеробства. Як наслідок, тваринництва вже не має.

Тепер уявимо, що заборона на відчуження землі знята, точніше, пунктів 14 та 15 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України вже немає, і власники землі отримують право продавати землю. Але ж майже вся земля під орендою. Значить найкращу пропозицію за таку землю може дати тільки орендар, адже іншим покупцям економічно невигідно купувати землю, яка під не зовсім вигідною орендою. Також покупець хотів би мати землю технологічними масивами, а не "шахматкою" - окремо виділеною в натурі. Значить, продаватися мають селами – це теж нереально довго. Тобто для купівлі треба створити умови і, перш за все, це при купівлі земля звільняється від оренди і це головна умова абсолютної відкритості ринку землі.

Читайте: Чи владі насправді потрібні реформи?

Вимальовуються обличчя потенційних груп покупців.

Покупці, які хочуть купити землю і передати її в оренду. Їх цікавлять великі обсяги землі. У них дешеві гроші, можна сказати дармові. Ціна майже не має значення. Ті агрохолдинги, які орендують, будуть поза конкуренцією: вони відчують, що таке світові гроші. Їм вигідне скасування оренди при купівлі, їм вигідні умови, за яких власники землі фактично від неї відмовляться за хороші гроші.

Покупці, які хочуть купити землю і почати її обробляти. Їх також цікавлять великі обсяги землі. В них дорожчі гроші і певні обмеження по грошам. Ціна має значення. Їм вигідне скасування оренди при купівлі, їм вигідні умови, за яких власники землі фактично від неї відмовляться за хороші гроші.

Покупці, що придбають землю, яку зараз орендують, зацікавлені у великій кількості землі. Їм вигідно, щоб оренда автоматично не відмінялася при продажу власником своєї землі, – це стримання для конкурентів і гарантія, що ціна на землю рости не може. Вони продовжать скуповувати землю, тільки приховану купівлю-продаж у вигляді оренди на 49 та емфітевзис замінить справжня купівля-продаж. Вони обмежені потенційно в грошах. Банки не дадуть їм кредит в необхідній кількості при абсолютній відкритості ринку землі.

Читайте: Реформа ГФС: дальше пиара Минфина дело не дошло

Дрібні фермери, яким байдужі великі масиви, які звикли робити не поспішаючи, не поспішаючи розвиватися і сподіватися тільки на себе. Вони зацікавлені в скасуванні оренді за бажанням власника землі.

Тепер уявимо, що мораторій не знятий, вірніше упунктах 14 та 15 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України з’являться цифра "2023", наприклад.

Один варіант, який розвивається: орендні відносини дуже в’яло деградують, нові договори не укладаються і власники землі починають обробляти землю одноосібно. Цей процес затяжний і зможе набути свого розвитку через 5-7 років, бо більшість агрохолдингів останнім часом попереукладали договори оренди на 7-10 і більше років.

Другий варіант. Землю поступово скуповують через довготривалу оренду та емфітевзис, тим самим поглиблюючи небажання знімати мораторій на чужих умовах.

Що один, що інший варіанти не відповідають на питання, де людина, де держава, де суспільно-економічний розвиток. Зняття "мораторію" має внутрішню конкуренцію, і залишення "мораторію" має внутрішній конфлікт серед його прибічників. Склалася неефективна рівновага. ЇЇ треба порушувати й рухатися до отримання позитивних ефектів на рівні держави, на рівні людей. Держава не повинна перетворюватися на територію.

Варіанти є. Головне, щоб Батьківщина не стала продажною.