Юрий Кватерчук: рынку недвижимости нужны условия для нормальной деятельности

В интервью Property Times Юрий Кватерчук, генеральный директор BD Holding, рассказал, что помогло пригородному рынку недвижимости стать главным конкурентом Киеву, и что ищет платежеспособный покупатель в новых ЖК.

— Как бы вы охарактеризовали рынок недвижимости в Украине на данный момент?

— Не буду лукавить, застройщикам сейчас сложно. Очень большая конкуренция, за каждого клиента нужно бороться. В 2014 году после Революции Достоинства был очень большой спрос на жилую недвижимость. Многие начали вкладывать свои сбережения в квадратные метры. В основном это были жители Львова, Западной Украины, Киева, Одессы. Застройщики, в том числе и мы, увидели колоссальный спрос на недвижимость и начали строить. Спрос был очень большой, а мощность компаний не могла справиться с ним. Сейчас спрос уменьшился, а проектов в портфелях компания осталось много. В 2014-2016 гг. обороты застройщиков увеличиваются, люди несут деньги, но рано или поздно это должно было закончиться. Многие застройщики это просто не просчитывали. Был искусственный ажиотаж, который создал сам рынок.

Застройщики продолжают строить, а клиентов становится меньше. И рынок проседает. Киев начинает уменьшать цену, область за ним. Застройщики начали бороться концепциями, наличием собственной социально-бытовой инфраструктуры, комфортом.

Мы на распутье. Сказать, что настроено много готового жилья было бы неправильно. Много проектов застройщики начали и ждут, когда придут инвестиции от покупателей. Кто-то говорит, что рынка сейчас просто нет. Но это не так. Рынок есть, просто он не такой динамичный.

— Как менялась операционная деятельность компаний с 2014 года?

— Вопрос сугубо индивидуальный. Одно знаю точно: голые квадратные метры больше никого не интересуют. Поэтому мы видим достаточно интересные проекты даже у тех компаний-монстров, которые раньше не обращали на это внимание и просто строили бетонные коробки до небес.

Покупатель сейчас голосует за американский и европейский стиль, некое комьюнити. Просто в Украину раньше это никто почему-то не привозил. Сейчас, когда рынок начало раскачивать, все стали думать, как заполучить клиента, вырвать его из рук другого застройщика, почему молодые семьи будут покупать именно у них. Поэтому застройщик, который смотрит в будущее и хочет завоевывать клиента и рынок, понемногу перестраивается и понимает, что разработка концепций — это один из ключевых процессов в успешном девелоперском бизнесе.

— Многие говорят, что рынок переживает непростые времена: предложение превалирует над спросом, борьба концепций, изменения в законодательстве. Как это отразилось на Вашей компании?

— Закон есть Закон и его нужно выполнять. Сказать, что Минрегион что-то неправильно делает, я не могу. Просто все это происходит, я считаю, несвоевременно. Начинать такие изменения нужно было намного раньше. Годами у нас не было градостроительных документов в населенных пунктах, никто не делал никаких просчетов по допустимому количеству этажей в ЖК пригорода. И вдруг, как снег на голову, объявляют, что можно четыре этажа строить и точка. Сейчас идут судебные процессы, застройщики оспаривают эти решение, чем закончится пока непонятно.

Я считаю, что нужно разгружать Киев и развивать сателлиты столицы. Потому что в столице купил в историческом центре клочок земли, выгнал 100 кв. м, продал и умыл руки. Это неправильно. Зато я вижу, что есть какая-то дискриминация областей, пгт и сел, которые стали очень активно развиваться. Может, Минрегионбуд и переживает, что не хватает системности этому рынку, но ведь никто им никогда не занимался. А теперь вдруг обратили внимание и резко начали что-то менять. Еще никогда нахрапом системы не ломали. Должен быть какой-то переходной период — 2-5 лет. Потому как застройщики вложили свои деньги в землю, коммуникации, начали большие проекты, где в генплане уже запроектировано 7-9-10 этажей. Поэтому, как и что будет, никто сказать не может. Мы в ожидании пока, ничего противозаконного делать не собираемся и очень надеемся, что Минрегионбуд как-то отреагирует на позицию застройщиков и состоится цивилизованный диалог.

— В чем заключаются принципиальные отличия рынка Киева и пригорода для девелопера?

— Строить в пригороде ничуть не легче или проще, чем в Киеве. Список документов, которые нужны, практически идентичны. Раньше было по-другому. Минрегион и ДАБИ относились к области как к периферии и практически не обращали на строительство никакого внимания, а потом они увидели, что область выстрелила очень круто: рынок начал развиваться, появились рабочие места и доступное жилье для людей. Ведь за 20 тыс. долларов в Киеве купить квартиру практически нереально, а в пригороде вариантов, из которых выбирать, множество. Для людей со средним уровнем заработка собственная квартира стала реальностью. И они поехали в пригород. К тому же, наши законы позволяют купить авто на еврономерах за пару тысяч долларов. Вот и получается, что за 15-17 тыс. купив квартиру, ты еще 5 тыс. экономишь на машину и не тратишь 30 тыс. долларов на квартиру в столице.

— Кто сегодня является покупателем жилья в пригороде?

— "Европейку", как не парадоксально, покупали киевляне. Когда мы планировали эту программу, то считали, что это жилье вблизи столицы для людей из регионов. Но потом оказалось, что покупают обычно студентам или разъезжаются дети и родители, продают квартиру и покупают две-три новые. Продав одну квартиру в Киеве, можно купить сразу несколько в "Европейке". Поэтому программа очень хорошо выстрелила.

Жилье семейного типа, как ЖК "Львовский", 80% покупали для себя. В "Европейке" очень много квартир приобретали как инвестицию, чтобы потом сдавать в аренду. В "Пражском квартале" 50/50.

В ЖК Echo park, где класс жилья выше, люди покупали только для себя в основном.

— Ни для кого не секрет, что застройщики конкурируют сейчас за покупателя как никогда, причем борьба идет между Киевом и пригородом. Каким образом удается привлекать платежеспособного клиента в пригородные объекты?

— Главный фактор — цена. Для того чтобы покупать комфортное жилье в Киеве, нужно потратить минимум 1000 долларов на квадратный метр. Есть, конечно, акции и специальные предложения, но в пригороде это минус 30% даже без акций.

За 700 долларов хорошее жилье в области можно найти легко. Качество жизни, концепция в пригородных проектах не уступает киевским. К тому же, повторюсь, в Киеве уже нет свободных площадок для интересных проектов, поэтому столичные девелоперы поглядывают в сторону пригорода.

— Как, по-вашему, покупателю жилья распознать недобросовестного застройщика?

— Честно говоря, я давно на этом рынке не встречал людей, которые взяли деньги и не строят. Мы все же между собой общаемся. Иногда бывает, что просто блокируют работу и сроки затягиваются. Если бы у нас была четкость и порядок в законодательстве, прописаны все паевые взносы, и они шли бы по целевому предназначению, указана реальная стоимость земли, подключения коммуникаций и деньги шли в местные бюджеты, не было бы никаких серых схем с землей и прочих сложностей пригорода.

— Какой сейчас, по-вашему, главный тренд на рынке жилья эконом-класса?

— Среди главенствующих трендов — малоэтажная застройка. Несмотря на то, что она не выгодна для застройщика, это определяет комфорт жильцов. Второе -— ЖК должен быть модным. Должен быть стиль, инновационность в решениях. Третье — социально-бытовая инфраструктура. Мало просто выделить помещение под садик или школу, важно обеспечить концептуальное обучение в них. В пригородных ЖК еще нужен ТРЦ, чтобы не ехать через весь Киев в кинотеатр и за покупками.

— Как считаете, каких проектов не хватает Украине?

— Еще 5 лет назад я бы вам долго рассказывал, каких проектов не хватает. Сейчас в нашей стране проектов хороших множество. Рынок и застройщики на три головы как минимум выше, чем еще 5 лет назад. Не хватает условий для работы.