Видео дня
Екатерина Лычана: ипотека – это не только новое жилье, но и способ удержать людей в Украине
Когда украинцы дождутся ипотеки под 10%? Какое жилье лучше брать в кредит — на первичке или вторичке? Как получить низкую процентную ставку? Как не стать жертвой мошенников? Какие ипотечные программы предлагают сегодня банки? Об этом и многом другом мы беседуем с экспертом рынка Екатериной Лычаной
- Екатерина, в последнее время только и разговоров, что о дешевой ипотеке. Президент, правительство, специалисты — все говорят о необходимости появления в Украине дешевого ипотечного кредитования.
Позиция руководства страны в вопросе развития ипотечного кредитования, конечно же, важна. Приятно, что высшее руководство страны наконец обратило внимание на то, о чем уже как минимум лет 5 говорят специалисты рынка. Ипотечное кредитование — один из драйверов для любой экономики. Это не только новое жилье, но и стимул для развития большого количества производственных и обслуживающих секторов. Это способ удержать людей здесь, в Украине, и дать им перспективу в будущем.
Тот факт, что власти начали говорить и в особенности переходить от слов к делу в вопросе ипотеки, в целом, положительно повлияло на развитие этого направления. После снижения до 6% учётной ставки НБУ у банков появился более дешевый ресурс для кредитования ипотеки. Если динамика по снижению ставок сохранится, процентные ставки по ипотечному кредитованию тоже упадут.
- Простых украинцев, годами мечтающих улучшить свои жилищные условия, интересует главное — когда и под какой процент?
Будем реалистами. Главный денежный ресурс банков — это депозиты физических и юридических лиц. Чтобы удешевлять кредиты, нужно удешевлять и депозиты, параллельно делая их более длинными. Условно говоря, люди и компании должны доверять банкам свои деньги под более низкий процент на более длительный срок. Ведь ипотечные кредиты тоже длинные. Людям удобно растягивать срок выплаты кредита на 10-15-20 лет. Кредитовать под реальную ставку 10% годовых банки смогут только при стоимости депозитного портфеля до 6%.
Альтернатива - государственные программы частичной компенсации процентной ставки, когда заемщик может рассчитывать на процентную ставку ниже той, под которую кредитует Банк. Так сейчас работает государственная программа "5-7-9%", и если распространить ее условия на покупку недвижимости на первичном и вторичном рынках для физических лиц, думаю, это даст значительный рост ипотечного портфеля. Мы уже слышали о планах и первых шагах правительства в этом направлении.
- Каковы реальные процентные ставки по ипотечным кредитам на данный момент? Что предлагают клиентам банки?
Ставки на кредитование недвижимости на первичном и вторичном рынке отличаются, но пока что это не 10%. Глобус банк работает на рынке кредитования первичной недвижимости уже около 5 лет и готов предложить клиентам более выгодные условия кредитования. Тем не менее, пока что долгосрочные кредиты на первичке дороже. Причин несколько. Качество жилья на первичном и вторичном рынке — это две большие разницы. Кроме того, хотя мы видим низкую долю просроченной задолженности по кредитному портфелю, по нынешним нормативам НБУ мы не можем отнести "имущественные права к "приемлемому" обеспечению, что влияет на норму резервирования для банка, и, соответственно, делает этот вид кредитования дороже.
Сейчас реальные, а не декларируемые кредиты на покупку недвижимости предлагают около 10 банков, при этом только 7 выдают 90% всего ипотечного портфеля. Так как рынок не перенасыщен, каждый банк выбирает собственную нишу.
Наш банк уже 5 лет фокусирует свои усилия на работе именно с кредитованием недвижимости на первичном рынке — прежде всего по партнерским программ с аккредитованными застройщиками. Сейчас у нас их уже больше 40 и более 300 аккредитованных объектов недвижимости.
Для этого продукта мы максимально облегчили все первоначальные траты для заемщика: нам не нужны оценка и страховка Заемщика, а недвижимость страхуется только после введения дома в эксплуатацию и регистрацию права собственности на Покупателя.
В банк нужно предоставить паспорт, идентификационный код и справку о стоимости недвижимости от Партнера-застройщика. Опыт показал, что этого минимального набора вполне достаточно для принятия решения о выдаче ипотечного кредита. Решение мы принимаем быстро - до 2-х банковских дней.
Глобус Банк работает на рынке ипотечного кредитования не первый год, мы постоянно анализируем наш кредитный портфель. Доля положительных решений в банке составляет 95-100%, при этом у нас крайне низкий процент просроченной задолженности по ипотечным кредитам - до 1%.
- Недавно у вас появилась программа под названием "Легкая ипотека". В чем ее принципиальное отличие от других программ на рынке?
Для банка это новое направление, которое позволяет предложить клиенту несколько новшеств и преимуществ. Во-первых, если раньше мы работали только с Застройщиками, то сейчас готовы финансировать переуступку и расширять способ финансирования — соответственно, это более широкий перечень Партнеров. Во-вторых, минимальные расходы на этапе оформления кредита - не нужно оплачивать нотариальные расходы, так как договор ипотеки подписывается после введения дома в эксплуатацию и регистрации право собственности; в-третьих, в залог банк берет только поручительство; в-четвертых, быстрое оформление - клиент приходит с Договором и Банк уже в тот же день может перечислить деньги.
Фактически "Легкая ипотека" от Глобус Банка — это расширенный перечень жилых комплексов и квартир, минимальный пакет обязательных документов, ипотечный кредит без залога сроком на 10 лет. Кроме того, при сумме кредита до 800 000 гривен справка о доходах не нужна.
- Украинцы часто боятся вкладывать деньги в недвижимость из-за мошенников. Что посоветуете в таких случаях?
Клиент минимизирует свои риски, покупая недвижимость на первичном и вторичном рынках с помощью банковского кредита. Службы банка проверяют не только заемщика, но и пакет документов на приобретаемое жилье.
Если это кредит на жилье на вторичном рынке, дополнительно проверяется право собственности продавцов недвижимости. Если это кредит на покупку недвижимости на первичном рынке, то проверяются пакет разрешительных документов, документы на землю, застройщик и схема финансирования. Именно поэтому банк всегда работает только с аккредитованными застройщиками и жилыми комплексами.
- Каковы перспективы и тенденции рынка ипотечного кредитования Украины в 2021 году?
Вот уже 10 лет украинский рынок ипотечного кредитования остается очень узким из-за ограниченного круга клиентуры и высоких ставок. Развитию рынка мешают серьезные проблемы с регулированием и защитой прав заемщиков и кредиторов. Но это лишь одна сторона медали. Другая сторона оптимистичнее — перспективы у ипотечного рынка безграничные. Абсолютное большинство украинцев хотело бы улучшить свои жилищные условия, наш жилищный фонд изношен, по разным оценкам, на 60-80%. Доля ипотеки в ВВП Украины составляет всего 2%, тогда как в некоторых западноевропейских странах эта цифра достигает более 100%. Активизация ипотечного кредитования способна стремительно изменить эту удручающую картину. Для понимания масштаба: сейчас наш рынок ипотеки в 10 раз меньше польского — это при том, что население у нас больше.
Из-за пандемии этот год был трудным для всех, но не смотря на это мы и сейчас показываем позитивную динамику по приросту ипотечного портфеля. В следующем году мы ожидаем еще боле активный рост ипотечного кредитования в целом по банковской системе. Наш анализ показывает, что расширяется количество предложений и увеличивается спрос со стороны клиентов. При сохранении позитивной тенденции к снижению стоимости ресурсов будет и снижение ставок по кредитам.